十数名厅局级官员的落马和审判，使得本已动荡不安的重庆地产界，再添几分变数。这些来自于重庆规划局、国土资源和房屋管理局、区县级政府的大小涉案官员，均与房地产界一个专有名词“容积率”相关。

　　一个行业的“潜规则”和一群因此而落马的官员，揭示出一道匿身于房地产界的经济“秩序”。

　　祸起“容积率”

　　容积率，这是一个中国地产界至今模糊不清的概念。它的大意是指：总建筑面积与单位土地面积之比。

　　在一些中国的城市，容积率等于总建筑面积除以单位土地面积。在重庆，这个计算方式于2005年7月被调整为地上总建筑面积 (不含地下)除以单位土地面积，重庆政府的理由是，随着交通的拥堵，计算方式的调整有利于房地产开发商修建更多的地下车库等建筑，合理利用地下空间。

　　在容积率计算中，“总建筑面积”究竟是地上地下建筑面积之和，还是仅为地上建筑面积，很多平原城市选择了后者。

　　重庆政府解释，为便于计算和管理，此前从2002年开始，重庆市计算容积率时，是以地上和地下建筑面积之和作为 “总建筑面积”，但引发了许多争议，也间接造成了停车难，因此，重庆政府于2005年更改了容积率计算规则。

　　一位不愿意透露姓名的房地产开发商认为地方政府对容积率计算方式做出的这一修改，实际上是大大偏袒了房地产开发商。

　　以重庆规划局核定容积率不超过2的一个地产项目为例，假如单位土地面积是1万平方米，那么按照原先的计算方式，地上建筑面积与地下建筑面积的总和不得超过2万平方米，如果该项目地下建筑面积为0.5万平方米，地上建筑面积即应为1.5万平方米。

　　倘若以新的容积率公式计算，不仅地下建筑面积可以大幅度扩升，地上建筑面积也可由此增加0.5万平方米，如果地上建筑物按照市价3000多元/平方米的价格售出，光是地上这部分增加的建筑面积，已足够令开发商多录得1500万元的现金收入。

　　也正是2005年前后两年之内，重庆“容积率”涉案官员的索贿受贿到达顶峰。

　　重庆市检察机构查明：前重庆沙坪坝区副区长陈明，在2006年3月间，利用担任重庆市规划局用地规划管理处处长的职务便利，为重庆永缘房地产开发公司在九龙坡工业园区开发的 “缘份新时空”地产项目调整容积率，使之从原先的3.0调高至5.0。

　　而前重庆市渝中区副区长王政、渝中区委原副书记郑维亦通过容积率的调整，大肆收受房地产商贿款。2005年，在重庆市渝中区医学院附近开发“石羊社片区危改工程”的地产商谭永忠找到王政，通过王的协调，该项目的容积率由不到4.5升至7.0。重庆第五中级人民法院庭审王政时，重庆市规划局副局长邱建林及重庆规划局用地处处长贾帆出庭证实，按照当时重庆市有关规定，该项目的容积率应控制在3.5-5.0之间。

另有富洲房地产有限公司董事长林金清，经原九龙坡区区长黄云“搭桥”，将富洲地产位于重庆沙坪坝区的联芳统征地块的建筑面积，经王政、陈明、郑维三人努力协调，由原先的133万平方米调整为200万平方米。为此，林金清光是送给陈明的贿赂，就达到了5万美金。

　　王政、陈明、郑维的落马，牵出了同级和更为上层的官员，主要有前九龙坡区区长黄云、前重庆地产集团董事长亦是国土资源和房地产管理局副局长王斌、前重庆规划局副局长梁晓琦、前重庆规划局局长蒋勇。

　　祸起 “容积率”的重庆地产官员“窝案”也由此拉开序幕。

　　一座城市和一个行业的潜规则

　　2008年7月31日，重庆知名房地产商金科集团的地产项目——“金科廊桥水岸”在当地报纸上对工程规划许可，施工图以及局部调整等进行了连续数日公示。

　　金科集团表示，此举是为了配合重庆规划局推行的“阳光规划”。颇具讽刺意味的是，深涉“容积率”案件的前重庆规划局局长蒋勇，在任职期间即大力推行“阳光规划”。

　　蒋勇于2008年4月10日被重庆纪委“双规”。此后，记者试图采访重庆规划局被拒，知情者表示，该局早已闻“容积率”而色变。

　　记者在7月底的时候，再次向重庆规划局了解在蒋勇、梁晓琦等人任职期间，重庆规划局对奖励容积率办法的规定，以及当时容积率调整方面的公示和政策，重庆规划局仍然拒绝就此接受采访。

　　随着受贿细节的公布，在“阳光规划”另一面，“暗箱操作”大行其道。

　　此前有媒体披露，重庆建筑大学教授出身的梁晓琦和曾在中国建设部城建司工作的蒋勇，借调整“容积率”受贿的水平，已达非常“专业”的水准，以“增加多少建筑面积来计算应该收取多少贿款”。

　　已经移交司法部门的涉案官员梁晓琦，据检察机关透露，目前已经查明的受贿金额达到1500万元之巨；而关键的涉案官员蒋勇，目前受贿金额依然未明。

　　潜规则 “修改容积率”的盛行，从已经获刑十年的前沙坪坝区副区长陈明的判决书中，即可窥得一斑。

　　重庆五中院对陈明的判决书显示：陈明为重庆利丰达房地产开发有限公司、重庆乐信经济技术发展有限公司、重庆泰亨房地产公司、重庆跨越置业发展有限公司、重庆永缘房地产开发有限公司、重庆九阳实业有限公司、重庆银建房地产开发公司7家房地产开发商或承建商8个房地产项目变更土地性质或调高容积率方面提供帮助。

“在重庆做地产容易修改容积率”一度成为了地产商之间的一个共识。一位同样不愿具名的地产商透露，由于重庆大多数中小地产商拿到的地块面积有限，多为独栋高层建筑，往往这些建筑物的容积率高得“很吓人”。

　　重庆耀浦房地产开发公司开发的重庆沙坪坝区港城山雨间住宅工程项目规划显示，其规划用地的面积为24744平方米，建筑面积则达到136911.71平方米，据一位熟悉重庆规划用地容积率的人士透露，这个项目的容积率在重庆属于中等水平；重庆海港房地产公司开发的重庆经开区港城中南华府工程，其规划用地面积为3330平方米，建筑面积达到了29561.8平方米；重庆正轩房地产开发公司开发的渝中区“正轩花园”，规划用地面积为8100平方米，建筑面积是86238.09平方米，是规划用地面积的10多倍。

　　还有更为惊人的容积率。在王政、郑维主政渝中区之时，由重庆典华物业发展有限公司开发的重庆渝中区金江大厦工程，在仅有2755平方米的规划用地上，其总建筑面积达到了37920平方米，是规划用地面积的13.76倍。

　　据记者调查，该项目于2006年9月8日，取得规划局颁发的开建许可证，而这个时间，也正是王政等人借“容积率”大肆敛财的主要时期。

　　调整“容积率”这个“潜规则”的盛行，最终体现在2008年7月重庆消防局的一项统计上。

　　重庆市消防总队公布统计数据，目前重庆的高层建筑共有8664栋，消防总队对比全国其他城市后发现，重庆高层建筑总数已跃居全国第二位，仅次于上海，超过北京、广州、杭州等众多城市。

　　尚且不论高层建筑是否代表着一个城市的现代化或者其发达程度，重庆2007年全年新增493栋高层建筑，2008年在建的还有649栋。

　　外地人来渝多感叹于重庆建筑物的“鳞次栉比”，而不知这与“容积率”不无关系。一位地产界人士担忧，这些密密麻麻如鸽子笼般的高层建筑，最终有一天，会在楼价大跌、经济衰退的情况下，成为一片又一片的贫民窟。

　　事实上，重庆楼市已经步入下跌的趋势。

　　权力价格的隐秘“谱系”

　　一整群官员的落马，显示了在金钱面前，权力价格的隐秘“谱系”。

　　前重庆土房局副局长王斌案的庭审显示，就连土地项目审批时间的快慢，也成为权力寻租的一种方式，尽管，这种“权力价格”位列于“谱系”表中的最末端。

　　最为昂贵的权力价格是 “容积率”的调整。跟“称斤算两”的小商小贩生意类似，容积率的调整，以提升多少平方米的建筑面积，再按照一定的市场价格，折算成人民币，坊间流传蒋勇是以300-500元/平方米收取“容积率”调整费用。

排在其次的权力价格是土地性质的调整，每当一大宗土地由工业用地或者农村建设用地，调整成为商业、住宅用地的时候，涉案官员往往就能够从受益者处收到一大笔好处费，这笔好处费，仅次于“容积率”的调整。

　　城市规划、公共道路等市政项目对私人地产项目的让步，也是权力价格的一种体现。比如城市道路的规划红线调整，比如本该属于地产商承担的基础设施建设，这些项目上的调整，亦成为涉案官员的重要敛财工具。

　　此外，官员等级高低同样是行贿金额的标准。级别越高的官员，受贿的金额越大。政府部门与地产项目的相关程度，也成为行贿金额的标准之一，与地产项目相关系数越高，所得的贿款也更为丰厚。

　　权力，就像待价而沽的商品一样，在不同部门不同等级官员身上，以不同的“价格”形成一张完整的清单。

　　随着众多涉案官员的陆续受审，以“容积率”调整等土地规划相关项目案发的重庆地产官员腐败“窝案”，正以前所未有的真实面目，呈现于世人面前。