核验业主材料　

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业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明　　

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交纳剩余房款　　

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业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》　　

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业主做综合验收　　

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业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案

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开发商与业主协商并达成书面协议　　

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根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议　　

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业主签署《入住交接单》
　　
【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

收房入住问题之面积检测

　　“失之一米，损失千计”。应该说，再也没有比面积更让购房人揪心的了，可许多小区的纠纷也都因面积而起。
　　对实测面积有异议

　　这种情况有的只是购房人的主观感觉。误差是如何产生的呢？

　　首先，从图纸到现房存在误差环节。其次，根据图纸得来的预测面积和现房实测面积之间存在误差。当然，一个重要原因是开发商在施工过程中修改图纸，会造成预测与实测面积存在较大差异。合同中对于公摊部位的说明又过于简单，更让业主产生怀疑。另外，误差的产生小部分原因还是测量法规的不完善造成的。

　　户内面积减少、公摊面积加大是近来面积缩水的主要表现，即面积总误差并未超过合同规定的3%的范围，但增加面积均多在公摊上。这种情况如果只发生在部分户型，尚属正常；如果普遍存在，则测量错误和开发商修改图纸的可能性都会存在。

　　【建议】：

　　1.专业人士称，因为测量过程漫长、计算复杂，业主参与测量的可能性不大。为增强透明性，开发商应有公摊部位的详细资料供业主查阅。

　　2.如果购房人确实有证据感觉户内面积小，可向房地产产权主管部门申请复查，要求原测量单位复测，还可向上级测绘主管部门申请复查。

新房验收标准


1,房屋结构
结构是房屋的骨架，其质量好坏至关重要，但实践中却因其验收的难度而购房者所忽视或放弃。购房者可要求开发商出示建设工程质量监督站对楼宇结构工程的验收报告，注意报告标明的质量等级是合格还是优良、优质；如果是不合格，说明该房屋不能居住。如有可能，购房者还应了解钢材的材质、规格、水泥的标号，木材的等级及砖块的宽实等。此外，还需把握以下几点：
——是否有钢筋外露；
——墙壁是否有裂缝，墙面是否渗水；
——承重墙、梁、柱是否符合设计规范。

2,平面布局
对照购房合同中的房屋平面图，检查房间的结构是否与图纸一致，房间的面积、跨度、长宽是否合理；卧室、起居室、门厅、厨房、卫生间、储藏间布局是否合理；门窗位置、生活动力结的设置是否过于曲折，是否影响家具的摆放。

3,地板楼板
这一点往往不为购房者重视。楼板的厚度、单位面积的荷载量，应当是验收房屋的重点之一，这不仅是安全的要求，也为家庭装修、选配家居设施提供了重要参数。

4,墙体
墙面是否有裂缝，是否有水淋痕迹，是否有墙皮脱落、起鼓，墙面是否平整。更重要的是，墙身是否笔直，有无倾斜。

5,通风采光
现代住宅设计一般要求户户有窗，间间敞亮。卫生间、厨房更应开窗，这才能保证采光和通风，有利于健康，有利于提高居住品质。

6,卫浴工程
卫生间面积、尺寸是否符合合同约定标准；卫生设备的品牌、规格、件数是否与合同相符；上水、排水是否通畅；是否有裂痕、渗水现象；地面是否防滑；开窗的通风采光效果如何，如无窗，是否有排气扇；是否有装修，如无装修，各种管线是否排放到位，便于装修。

7,厨房工程
厨房的面积、尺寸是否与合同相符，装修标准是否与合同相符，地面是否防滑，墙身有无1.5米以上的瓷砖，灶台高度是否合适，灶具安全性如何，脱排油烟机效果如何，热水器品牌、规格是否达到约定标准，管道线路是否通畅，整个厨房是否具备清洗、烹调、储藏等基本 功能。如果没有装修，是否把各种管道、线路、插口位置预留好。

8,水电工程
上水、下水管道、门阀材质如何，大小开关是否正常；生间、厨房上、下水是否通畅；用电线路排是否合理、安全、方便、开关、灯座、插座是否正常通电，灯具安装是否牢靠，能否正常使用。

9,门窗工程
分户门是否牢固，安全，有无防盗功能，如果没有，能否安装防盗门；门的厚度，材质和规格、密封性如何；窗子的材质、规格与厚度，玻璃的品种与厚度是否安全，窗子的开关是否灵巧、方便、密封性如何。以上是否符合合同规定标准。

10,私密性
检查阳台、厨房、卫生间、卧室能否被外部窥视，卫生间的窗不得直对楼梯间，门不能直对起居室，居室门窗勿与邻居卫生间的门窗相对，墙壁的是效果如何。一般来说，外墙、分户墙、楼板的空气隔声标准，计权隔声量应大于等于45分贝。

11,安全性
煤气管、避雷装置等垂直管线不能安装在临近阳台或窗的部位；非封闭阳台是否与公用走道接近，有无翻越可能。

12,电信设备
电话线、电脑网络线、闭路电视线、卫星天线是否到户，接插口是否预留，分布是否合理，每套有无对讲设备。


公共设施验收标准
对公共设施进行验收应把握以下几点：

13,楼梯
标准楼梯角度应适中，转向处设有平台供休息；楼梯高度也应注意：阶高在22厘米上下，阶面在15厘米以上，角度为45度；楼梯应设扶手。公用走道和楼梯应符合消防要求。

14,电梯
电台数、口牌、制造商、型号、承载量、升降速度；电梯是自动还是专人*作，有无紧急呼救系统，有无监视系统，有无应急疏散系统，是全天候运行还是分时段运行。

15,供水工程
公共供水是否正常，水压和水流善，水质是否达到饮用水标准，是否经过特殊净化处理（如果售房合同有承诺），是否24小时供应热水（如果事前有书面承诺）。多层住宅不宜采用水箱给水方式，而应采用地压式供水。高层住宅的钢筋混凝土水箱内壁应铺白瓷砖。供水管道是采用镀锌铁管（易锈蚀），还是采用清洁卫生的PVC和UPVC管。

16,供电工程
公共供电是否正常，有无双路供电，是否会出现限电时间，电压是否稳定，电表系统工作是否正常，电表有无抄数。

17,供气工程
供气的种类（煤气、天然气、液化气）和方式（管道、罐装），供气容量大小，管道、计量是否正常，气表有无抄数记录。

18,停车场地
有无专用停放非机动车和机动车的场地，容量大小；有无必要的安全防护，是否合同约定一致。

19,公共绿地
小区公共绿地面积和绿化率是否达到了政府规定的最低标准（30%），或合同、广告承诺的标准。必要时可要求开发商出示建设工程竣工规划验收合格证明，查看证明中核定的数据。

20,其他公共设施
有些开发商在合同或 销售广告中承诺有网球场、游泳池、健身房、会所、下沉式音乐广场等，交房时是否兑现；承诺的智能化安全保卫系统是否有着落，有无中央监控、信息采集、预警系统，有无24小时保安。

21,房屋间距
房屋间距对通风、采光影响很大，所交房屋是否符合政府规划间距要求。

22,验收记录和房屋交接
购房者对以上内容一一验收，逐一记录，符合政府规定和合同约定的，通过验收；存在问题的，作好记录，限期整改，不能整改的，应给予经济补偿；问题严重，对房屋使用功能影响重大的，可依法追究开发商相应责任。

收费（此文中出现的标准皆为北京市标准，仅供参考。宁波市相关规定有待查证）

如果说在很多项目中，入住纠纷的发生存在百分之百必然性，那导火索之一往往就是收费，杂七杂八，入住前业主掏的钱少则二三万，多则四五万，且规定“不交费就不给钥匙”。

问题1：契税及代办费
《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”契税是业主取得产权证时向国家交的税。
开发商让购房人提前交纳契税的原因为：开发商在客户贷款过程中，承担了全额全程或阶段性担保，开发商想尽早摆脱自己的风险，当然，也不排除有些开发商占用资金的可能性。
所以，除非业主认可，否则开发商无权强迫购房人提前交纳，更无权强行代办。
如果业主委托开发商办理，因为办理过程中有劳务支出，故一般开发商要向业主收取一定的代办费，当然，选择权在业主，但开发商要有提供相关资料的义务。
不过，在实际工作中，如果开发商一家一家办理，就会给征收部门带来很多麻烦，所以一般都是开发商代业主集体办理。
【建议】：开发商在具备条件办理立契过户手续前的一定时间段，通知客户集中来交钱。代办费不宜超过1000元。客户也可委托第三方如律师事务所来办理。

问题2：公共维修基金
此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
《关于归集住宅共用部位、共用设施设备维修基金的通知》要求，“凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人应交纳公有住宅共用部位、共用设施设备维修基金。在办理立契过户手续时，按购房款的2%足额交纳。”《通知》还规定，此基金向市或区县小区管理办公室交纳，由其代管，小区成立管委会后，小区办将其移交管委会或经管委会同意交由物业企业代管。管委会成立前，基金使用由开发商或物业公司提出使用计划，经房地局审核后划拨；管委会成立后，维修基金的使用由物业企业提出年度使用计划，经管委会审定后实施。
维修基金可以由业主自己交纳，业主也可委托开发企业代收，那为什么有些开发商一定要在入住前强行收取此基金呢？
因为有部分购房人并不急于办理产权证，也就不急于交纳此基金，这样，当房屋在保修期后需要进行大修、更新、改造时，没有交纳此基金的业主就会“沾”已交基金业主的“便宜”，这是不公平的。当然，也不排除部分开发商占用资金的可能。
【建议】：交纳基金后，市或区县小区办会当场开具财政局的专用发票，并开始计活期利息。只要开发商能很快拿回相关发票，其在入住前收取还是有一定合理性的。

问题3：装修××费
装修管理费、装修押金、装修工人制证费
装修垃圾清运费
关于是否收装修管理费、押金和装修工人制证费的问题，争议最大。
一方面，国家和市里均没有明确规定，有些业主向有关部门咨询，往往回答还是乱收费；另一方面，装修过程中存在较大安全隐患，私拆承重墙、堵塞下水管道、施工扰民、装修人员随意进出造成治安混乱等问题都会对小区公共利益造成损害，用电梯运水泥、沙子也会对公共部位造成磨损。物业管理公司在此过程中确实要投入人力物力进行管理和约束。
【建议】：专业人士认为，以上收费虽然存在一定合理性，但许多小区动辄几千元的管理费或以各种名义扣押金的情况却是不妥的。
一般一套房子的管理费以一二百元左右为宜。
押金根据物业档次，普通住宅在一二千元左右，高档住宅在一万元左右为宜，而且无特殊情况应全部退还。
制证费5元、10元，收个成本费即可。
装修垃圾清理费按《市居住小区物业收费暂行办法》，即196号文件规定为20元／自然间，如果有小区核算成本非要收几百元，业主有权选择不用其清理。

问题4：物业费
一年物业管理费、物业管理费和水电保证金
市房地局小区办曾发布过《关于禁止收取多年物业管理费的通知》。其中规定，禁止收取一年以上物业管理费。也就是说，只要收到一年以下，就不违反规定。而且考虑到频繁收取物业管理费一是部分业主经常不在家，二是会浪费人力物力。从这个角度讲，提前收取物业管理费有其合理性。
物业管理费保证金一般发生在高档住宅，因其高档住宅行业一般习惯一个月或三个月一交，而高档住宅住户又经常不在国内或本地，故采用3个月保证金方式。要强调的是，物业管理保证金也好、水电保证金也好，如何运作应该看购房时所签《住宅使用管理维修公约》(以下简称《公约》)中如何约定，只是现在开发商一般都在办理入住时才让业主签署《公约》，业主并没有选择权。
【建议】：普通小区交一年以下物业费并不违规；保证金要看《公约》约定，如无约定，收取还应征得业主同意。

问题5：停车费
对于停车费，目前市只是在196号文中规定，普通小区地面车位每月为150元／个（注：宁波市好像规定120元/个，具体不知，有待考证）。而地下车库、机械停车库则要实行市场价，开发商应在购房时在《公约》中明示。可正像问题4中所讲的，《公约》一般都在入住时才签，也就没有了协商的空间。
至于小区临时停车，目前并无明确规定，应由小区物业管理委员会决定，物管会成立前，收费标准也不能高于1元／4小时的社会停车场标准，并应出具正式发票。
【建议】：普通小区交一年以下物业费并不违规；保证金要看《公约》约定，如无约定，收取还应征得业主同意。

问题6：面积测绘费
面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。
【建议】：购一手商品房应由开发商交纳。

如何验房？——第一次买房，没验过，参考下！


  如何验房？

一、收房日期和形式

已经买过房人可能有过这样的遭遇：如期接到收房通知单后，全家人兴冲冲地赶到新居现场

，却发现，现场已经是非常热闹，人来人往。也许你早上8点多钟就来现场了，却要排到中午

甚至下午才能验收房子。面对这种情况，你要有绝对的耐心。既不要被现场热闹的气氛感染

，急着交钱收房，也不要失去耐心，冲工作人员发起脾气，甚至在验房的时候“找碴儿”，

一定要本着“新生活开始第一天”的心态，和开发商、物业公司配合好，要知道，从此，这

就是你的新家园。

我们建议，大家在接到开发商验房通知后（不论是否分批接到），请及时联系各楼栋的牵头

人，尽量分批集中统一前往，人多力量大嘛！
如果收（验）房通知单的寄达日期超过了契约的规定日期，应属延误了交房时间，大家看契

约规定的赔偿条例是如何规定的，要向开发商提出。验房时，一定要先验收，检查过房屋没

了问题，或所有的问题都已得到圆满解决后，再签字。千万不能同意先签字再拿钥匙看房验

收。只要业主签署了房屋交接单，办理了入住手续，那么开发商就会以“业主已经认可”为

由，对质量问题拒绝赔偿。所以，在房屋交付时，邻居们弄清楚该房屋是否已经具备交付条

件十分重要。前往验收房屋，并不意味着一定要最终签署房屋交接单和办理入住手续。业主

相应义务的履行，首先要存在前提，即开发商交付的房屋除了具备房屋交付的法律文件外，

该房屋的实际质量也应当符合规定。切记!到时大家分批集体验收。人多、眼多、智慧多！如

果开发商不同意，有问题找组织---临时业主委员会，联合起来抵制开发商、物业公司的各种

侵权行为。临时业主委员会应该设验房专题，将验房中出现问题及时发布，提醒大家随时关

注。

好贴,顶一下,辛苦了,谢谢

好帖，楼主谢谢了

好帖，楼主谢谢了